O locatário comerciário/industriário possui uma importante ação a seu favor, caso deseje permanecer no imóvel locado para sua atividade comercial.

Trata-se da Ação Renovatória, inserta no ordenamento brasileiro pelo Decreto n. 24.150/34 (“Lei de Luvas”). Posteriormente, essa possibilidade foi estendida pela jurisprudência e doutrina não só a pontos comerciais e industriais, mas também a outras atividades empresariais, e o tema passou a ser regulamentado pela Lei n. 8245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”.

Ela decorre da importância dada ao investimento realizado no espaço físico de uma atividade empresarial, envolvendo não só o dinheiro ali empregado, mas também a fixação do local como uma referência para a clientela.

Para sua utilização, devem ser cumpridos os requisitos estabelecidos pelo artigo 71 c/c art. 51 da Lei acima mencionada, quais sejam:

a)    Contrato celebrado por escrito e com prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, sendo admitida a soma de prazos sucessivos e ininterruptos de contratos determinados anteriores;

b)    Exploração da mesma atividade pelo locatário pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (para prova disso, utilizam-se, por exemplo, guias de recolhimento de ICMS ou de ISS, alvará de localização e suas renovações etc);

c)    Exato cumprimento do contrato em curso, inclusive quitação de impostos e taxas atribuídas ao locatário;

d)    Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, de forma a permitir ao locador o exame da conveniência de aceitar a proposta;

e)    Indicação de fiador, quando houver no contrato a ser renovado, com comprovação da idoneidade financeira. Caso não seja o mesmo, deve ser indicado nome e demais dados do novo fiador – nacionalidade, estado civil, profissão, identidade. Se pessoa jurídica, inscrição no Ministério da Fazenda e endereço.

f)     Prova de que o fiador do contrato ou seu substituto na renovação aceita os encargos da fiança, com autorização do cônjuge, se casado for;

g)    Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário (ex.: título aquisitivo do estabelecimento comercial, certidão de inventariante etc).

É preciso ainda atentar-se ao prazo de propositura da referida ação, qual seja um ano a seis meses antes da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 5º da Lei n. 8245/91), bem como identificar se o contrato não está abarcado pelas duas hipóteses que excluem a possibilidade da renovação compulsória[1].

Em caso de dúvidas, busque auxílio de um advogado atuante na área imobiliária.